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一、案例

我們接受委托，對深圳某宗地在建工程支出進(jìn)行審計，該宗地已經(jīng)動工開發(fā)，已停工多年，在審計過程中我們發(fā)現(xiàn)該宗地項(xiàng)目在深圳發(fā)改委備案投資金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于該宗地項(xiàng)目工程造價預(yù)算書的金額，那么，在現(xiàn)行的《閑置土地處置辦法》下，總投資額是按以發(fā)改委備案投資金額還是工程造價預(yù)算書的金額作為判定依據(jù)呢？

二、案例分析

要解答上述問題，我們從什么是閑置土地、投資項(xiàng)目管理種類、項(xiàng)目總投資額的確認(rèn)及認(rèn)定為大家進(jìn)行逐一剖析。

（一）什么是閑置土地？

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第53號《閑置土地處置辦法》規(guī)定，第二條本辦法所稱閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

（二）投資項(xiàng)目管理種類

目前我國對于投資項(xiàng)目的管理主要施行審批制、核準(zhǔn)制和備案制。審批制適用于政府投資項(xiàng)目主要政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項(xiàng)目；核準(zhǔn)制主要企業(yè)投資關(guān)系國家安全、涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項(xiàng)目，實(shí)行政府核準(zhǔn)管理，投資項(xiàng)目（參照國發(fā)〔2016〕72號國務(wù)院關(guān)于發(fā)布政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄）；對政府投資項(xiàng)目以及企業(yè)投資《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行采用備案制。

（三）項(xiàng)目總投資額確認(rèn)

項(xiàng)目總投資額主要組成如下：

1．土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等;

2．前期工程費(fèi)，包括項(xiàng)目包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪需費(fèi)用和“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用；

3．建安工程費(fèi)，是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等；

4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算；

5．公共配套設(shè)施費(fèi)，主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；

6．開發(fā)期間接費(fèi)，指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用。

需注意投資額在閑置土地認(rèn)定中需剔除國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

（四）項(xiàng)目總投資額的認(rèn)定

針對備案制下的投資總額，由于該制度下企業(yè)應(yīng)當(dāng)對備案項(xiàng)目信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)，但實(shí)際企業(yè)在備案項(xiàng)目過程中存在企業(yè)在缺乏可行性研究及項(xiàng)目預(yù)算的情形下按自行預(yù)估值填列，導(dǎo)致備案總投資額與實(shí)際投資額存在較大差異，從而使備案投資額可信度缺失，針對該情形，由于暫無明備案制總投資額的法律法規(guī)明文規(guī)定，在備案總投資額認(rèn)定中可參照環(huán)政法〔2018〕85號《生態(tài)環(huán)境部發(fā)展改革委關(guān)于生態(tài)環(huán)境執(zhí)法中建設(shè)項(xiàng)目“總投資額”認(rèn)定問題的指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定有下列情形之一的建設(shè)項(xiàng)目，有關(guān)行使行政處罰權(quán)的主管部門可以委托工程咨詢單位、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定其總投資額：（一）備案的項(xiàng)目總投資額與實(shí)際情況存在明顯差異的。地方有關(guān)行使行政處罰權(quán)的主管部門可以根據(jù)實(shí)際情況，探索采取要求建設(shè)單位有關(guān)責(zé)任人出具證明文件、第三方詢價等方式對建設(shè)項(xiàng)目總投資額進(jìn)行認(rèn)定。以及根據(jù)國務(wù)院令第673號《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定已備案項(xiàng)目信息發(fā)生較大變更的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知備案機(jī)關(guān)。

綜上所述，備案總投資額與實(shí)際投資額存在較大差異時，可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定其總投資額，然后向備案機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，經(jīng)濟(jì)鑒定機(jī)構(gòu)以新備案的總投資額作為閑置土地的參考依據(jù)。

三、法律依據(jù)

1.閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令第53號)

2.政府投資條例（中華人民共和國國務(wù)院令第712號）

3.企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第673號）

4.國務(wù)院關(guān)于發(fā)布政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目(國發(fā)〔2016〕72號)

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）

6.生態(tài)環(huán)境部發(fā)展改革委關(guān)于生態(tài)環(huán)境執(zhí)法中建設(shè)項(xiàng)目“總投資額”認(rèn)定問題的指導(dǎo)意見（試行）》（環(huán)政法〔2018〕85號）

7. 企業(yè)會計準(zhǔn)則